최근 서울시에서
'잠삼대청'으로 불리는 잠실, 삼성, 대치, 청담의 토지거래허가제를 풀었다가 집값이 급등하자,
오히려 규제 지역을 대폭 확대해 강남 3구와 용산구를 '구 단위'로 토지거래허가구역으로 재지정하여
시끌시끌하죠?
오늘은
토지거래허가제의 개념과 필요성, 적용 절차를 통해,
토지거래허가제가 부동산에 미치는 영향을 알아보겠습니다 :)
토지거래허가제란?
토지거래허가제는 특정 지역 내에서 토지 거래 시, 정부 또는 지방자치단체의 허가를 받아야 하는 제도입니다.
일반적으로, 토지의 투기적 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 상승하는 지역과 혹은 급격한 상승이 우려되는 지역을 토지거래 허가구역으로 지정하여 규제합니다.
토지거래허가제의 필요성
부동산 투기 방지
토지거래허가제는 부동산 시장의 투기 수요를 억제하는 역할을 합니다.
일부 투자자들이 대규모로 토지를 매입하여 토지 가격을 급격히 상승시킨 뒤, 이후 차익을 얻고 매각하는 투기 행위가 우려되는 지역을 토지거래 허가 지역으로 지정합니다.
시장 안정화
토지거래허가제는 토지 가격의 급등을 억제하여 시장의 물가를 안정시키는 효과가 있습니다.
한 지역의 부동산 가격이 급등할 경우, 주변 지역의 부동산 시장에도 가격의 상승 압박을 주어 전반적인 물가 상승을 유발할 수 있습니다.
따라서 토지거래허가제가 규제의 역할을 하여, 전반적인 자본 시장이 과열되지 않도록 조절합니다.
도시 계획 및 균형 발전
토지거래허가제는 무분별한 개발을 방지하고 체계적인 도시 계획을 수립하는 데 기여하기도 합니다.
정부는 토지거래허가제를 통해 특정 지역의 개발 가능성을 미리 검토하고, 도시 인프라 및 환경 보호를 모두 고려한 균형 잡힌 발전을 유도할 수 있습니다.
외국인 및 대기업의 무분별한 토지 매입 방지
외국인 투자자나 대기업이 대규모로 토지를 매입하는 것을 규제하여 지역 주민과 중소기업의 토지 접근성을 보장합니다.
토지거래허가제의 적용 절차
1. 허가구역 지정
국토교통부나 도지사가 특정 지역을 허가구역으로 지정합니다.
국토교통부 장관 담당 : 둘 이상의 시·군 또는 구의 관할구역에 걸쳐 있는 경우
도지사 담당 : 동일한 시·군 또는 구 안의 일부 지역인 경우
2. 허가 신청 및 절차
허가구역 내에서 토지를 거래하고자 한다면, 거래 당사자 간의 합의를 통해, 공동으로 시장, 군수 또는 구청장에게 토지거래 허가 신청서를 제출해야 합니다. 위임장을 통해 대리인에게 위임할 수 있습니다.
<제출 서류>
▶ 토지거래계약허가신청서
▶ 토지이용에 관한 계획서
▶ 토지취득 자금조달 계획서
▶ 농업경영계획서(농지 취득 시)
▶ 산림경영계획서(임야 취득 시)
3. 심사 및 허가 결정
허가 신청이 접수되면, 실수요 여부와 토지 이용 계획 등을 종합적으로 심사하여 허가 여부가 결정됩니다. 보통 15일 이내에 허가 여부가 통보됩니다.
4. 거래 체결
허가를 받은 후에 거래 계약을 체결할 수 있으며, 허가 없이 계약을 체결하면 무효로 간주합니다.
토지거래허가제의 문제점과 개선 방향
1. 시장 유동성 감소
광범위한 규제로 거래가 위축되면서 시장의 유동성을 떨어뜨립니다.
2. 장기적 효력 감소
서울시의 한 연구에 따르면, 토지거래허가제는 단기적 효과는 있지만 장기적으로는 효력이 감소한다는 결과가 나왔습니다.
이번 강남구 사건만 해도 그렇죠? 토지거래허가제를 풀자마자 집값이 급등하는 것을 확인할 수 있었습니다.
결국 25년 3월 24일~9월 30일(약 6개월간) 강남 3구(서초, 강남, 송파구)와 용산구가 '구단위'로 토지거래 허가지역으로 지정되게 되었습니다.
하지만 개인적으로는 크게 의미가 없을 거라고 봅니다. 토지거래허가제가 풀리면 집값이 급등하는 것을 모두가 보았죠? 토지거래허가제는 '강남불패'의 신화만 한 번 더 확인시켜 주는 데 그쳤습니다. 이제 돈이 있는 사람들은 시드를 장전해 두고 강남 3구의 토지거래허가제가 풀릴 날만 기다리고 있을 거라 생각됩니다.
오늘은 토지거래허가제에 대해 알아보았습니다 :)
토지거래허가제는 부동산 시장의 안정화와 실수요자 중심의 거래를 유도하는 데 중요한 역할을 하지만
시장 유동성 감소와 장기적 효력이 부족한 면이 있어 지속적인 개선도 필요합니다.
부동산 매매 시, 부동산이 위치한 지역이 토지거래허가제 지정 지역인지 아닌지에 따라
거래 방법의 차이가 있으니 꼭 확인하시기 바랍니다! :)