요즈음 옛날보다 전세 찾기 힘드시죠?
앞으로도 전세가 점점 줄어드는 추세가 계속될 거라고 합니다!
최근 한국 주택 임대 시장에서
전세 계약이 감소하고 월세 계약이 증가하는 '전세의 월세화' 현상이 가속화되고 있기 때문인데요,
지금부터
전세의 월세화가 진행되는 원인과 현 추세, 주거에 미치는 영향
그리고 앞으로도 이러한 추세가 계속될 거라 예상한 이유에 대해서
알려드리겠습니다 :)
전세의 월세화 현황
통계로 본 월세화 추세
KB부동산의 '월간 주택가격동향'에 따르면, 2024년 11월 서울 아파트 월세 지수는 119.3로, 전월 대비 1.3포인트 상승했습니다. 이는 KB부동산이 2015년 서울 아파트 월세 지수 통계를 작성하기 시작한 이후 가장 높은 수준으로, 수도권 아파트의 월세 지수 역시 120.6으로 역대 최고치를 경신했습니다.
서울시 부동산정보광장의 자료에 따르면, 서울 아파트 전·월세 거래에서 전세 비중이 감소하고, 월세 비중이 급격히 증가하고 있습니다. 2024년 8월 35.9%였던 월세 비중이 9월에는 41.9%로 한 달 사이에 크게 증가했습니다. 해당 통계는 전세가 월세 계약으로 빠르게 전환되고 있음을 보여줍니다.
고액 월세 거래 증가
월세 계약의 증가는 고액 월세 거래의 증가로도 나타나고 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 2024년 11월까지 서울의 월세 1000만원 이상 월세 계약은 142건, 2000만원 이상 계약은 15건에 달했습니다. 이를 통해 고가 주택 시장에서도 월세화가 진행되고 있음을 확인할 수 있습니다.
전세의 월세화 원인
1. 대출 규제 강화
전세의 월세화를 가속시키는 주요 원인은 정부의 대출 규제 강화입니다. 2024년 들어 시행된 여러 대출 규제 정책들이 전세 시장에 큰 영향을 미쳤습니다.
전세대출보증 한도 축소
전세대출보증 비율이 7월부터 100%에서 90%로 인하될 예정이라는 소식과 하반기에는 세입자의 상환 능력에 따라 보증 한도에 차등을 둔다는 소식이 전해지면서, 전세대출 한도가 축소될 것이라는 우려가 확산되었습니다.
이로 인해 전세자금 마련에 어려움을 겪거나, 어려움이 예상되는 세입자들이 월세로 전환하는 경향이 늘어났습니다.
갭투자 차단을 위해 조건부 전세자금 대출 중단
은행권은 24년 8월부터 아파트에 전세를 끼고 매입하는 '갭투자'를 차단하기 위해 조건부 전세자금 대출을 중단했습니다.
은행권의 이 같은 조치는 전세 시장의 투기 수요를 억제하는 효과를 가져왔지만, 동시에 실수요자들의 전세 접근성도 낮추는 결과를 초래했습니다.
스트레스 DSR 규제
2024년 9월부터 시행된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제로, 기존에 다른 대출이 있는 경우 전세자금 대출 한도가 크게 줄어들었습니다. 이로 인해 많은 세입자들이 전세 대신 월세를 선택할 수밖에 없는 상황에 놓이게 되었습니다.
2. 전세 사기와 전셋값 상승
전세 사기로 인한 불신
2022년부터 전세 사기 문제가 불거지며 뉴스에 많이 노출되었습니다. 이는 많은 사람들에게 전세에 대한 불신을 심어주고, 전세 계약의 안전성에 대한 의문을 제기하게 만들었습니다. 결과적으로는, 상대적으로 리스크가 적은 월세 계약을 선호하는 경향이 강해졌습니다.
전셋값 상승
2023년 5월 이후 꾸준히 상승하고 있는 전셋값도 월세로의 전환을 부추기는 요인 중 하나입니다. 전셋값 상승과 전세 대출 규제는 이중으로 보증금 마련의 부담을 가중시켰고, 이로 인해 많은 사람들이 상대적으로 초기 비용이 적은 월세를 선택하게 되었습니다.
3. 고금리
높은 금리도 월세 가속화에 영향을 미치고 있습니다. 전세대출 금리는 대부분 변동금리로 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)에 연동되는데, 한국은행 기준금리를 높게 유지하면서 세입자의 전세대출 상환 부담도 덩달아 커지고 있습니다.
일부에서는 전세대출 이자가 월세보다 높아지는 역전 현상이 나타나고 있어, 많은 세입자들이 월세를 선택하게 되었습니다.
4. 다주택자의 보유세 부담
보유세 부담이 크게 늘어난 다주택자 집주인들이 전세를 월세로 전환하여 세입자에게 부담을 전가하는 경우가 증가하고 있습니다.
5. 전월세 신고제 시행
2023년 6월부터 본격적으로 시행된 새 임대차법에 따라 시행된 전월세 신고제도 월세 비중 증가에 영향을 미쳤습니다. 그동안 신고가 잘 이뤄지지 않았던 오피스텔 등 준주택의 월세 신고가 늘어나면서 통계상 월세 비중이 증가한 것으로 보입니다.
전세의 월세화가 주거에 미치는 영향
1. 주거 비용 증가
전세의 월세화는 많은 세입자들의 주거 비용 증가로 이어지고 있습니다.
전세 계약에 비해 월세 계약은 매월 주거비를 지출해야 하므로, 가계 경제에 부담을 줄 수 있습니다. 특히 저소득층이나 청년층의 경우 이러한 부담이 더욱 크게 느껴질 수 있습니다.
2. 주거 불안정성 증가
월세 계약은 전세 계약에 비해 상대적으로 계약 기간이 짧은 경향이 있어, 주거 안정성이 떨어질 수 있습니다. 월세 계약의 증거는 장기적인 주거 계획을 세우기 어렵게 만들고, 잦은 이사로 인한 스트레스와 추가적인 비용 발생이 있을 수 있습니다.
3. 자산 형성의 어려움
전세 계약의 경우, 보증금이 묶이는 것이 일종의 강제 저축의 역할을 하여 자산 형성에 도움이 될 수 있었습니다. 그러나 월세 계약은 이런 식의 자산 형성이 어렵습니다. 특히 청년층의 장기적인 경제적 안정성에 영향을 미칠 수 있습니다.
4. 주택 시장 구조의 변화
전세의 월세화로 인해 전통적으로 전세 중심이었던 한국의 임대 시장이 월세 중심으로 재편되면서, 주택 시장 전반의 역학 관계가 변화하고 있습니다. 이러한 구조 변화는 주택 정책, 금융 상품, 부동산 투자 전략 등 다양한 분야에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
5. 임대인과 임차인 간의 관계 변화
월세 계약의 증가는 임대인과 임차인 간의 관계에도 변화를 가져올 수 있습니다.
월세 계약의 경우, 임대인은 수익이 보다 안정적이고 예측 가능해지지만, 임차인은 매월 지출에 대한 부담을 크게 느낄 수 있습니다. 이러한 입장 차이는 양측의 이해관계와 협상력에 영향을 미칠 수 있습니다.
전세의 월세화는 한국의 주택 임대 시장에서 진행되고 있는 거스를 수 없는 추세입니다.
이러한 변화에 세입자들의 주거 안정성과 경제적 부담을 고려한 정책도 발을 맞춰야 할 것입니다 :)